Son Yasal Düzenlemeler Çerçevesinde Konut, İşyeri Arsa Ve Arazi Teslimlerinde Kdv Uygulamaları 

(Revize Edilmiş)

Dr.Vedat Gökce / S.M.Mali Müşavir

Son Yasal Düzenlemeler Çerçevesinde Konut, İşyeri Arsa Ve Arazi Teslimlerinde Kdv Uygulamaları 

(Revize Edilmiş) son yıllarda gerek kentsel dönüşüm kapsamında gerek se, deprem sonrası yapılmış konut talebi nedeniyle ciddi manada artış gözlemlenmiştir.

Bu bağlamda inşaat sektöründe faaliyet gösteren ve konut üretimi yapan firmalar için KDV oranları, projelerin maliyetlerini ve indirimli orana tabi olması sebebi ile proje finansmanını etkileyen kritik unsurlar haline gelmiştir.

İnşaat sektörünü KDV yönünden ilgilendiren en son yasal düzenleme 29.03.2022 Tarih ve 31793 Sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 5359 Karar Sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile belirlenmiştir. Karar 01.04.2022 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Özellikle konut satışlarını bu karar kapsamında değerlendirmek gerekir.

Arazi ve Arsa Ve İşyeri Teslimlerinde KDV Oranı

İnşaat sektöründe arazi, arsa ve işyeri teslimlerinde KDV oranları, metrekare büyüklüğü veya ruhsat tarihine bakılmaksızın sabit tutulmaktadır. Bu oranlar şu şekildedir:

Arazi ve Arsa Teslimlerinde: KDV oranı %10,

İşyeri Teslimlerinde: KDV oranı %20

Örnek Uygulama1: VG İnşaat Şirketi daha 2023 yılında projesini tamamladığı ve satışa hazır 100 m² dükkanını 01.02.2025 tarihinde 5.000.000,00 TL bedelle satmıştır. KDV uygulaması aşağıdaki gibi olacaktır.

Dükkan Satışı:

Vergi Matrahı            :5.000.000,00

KDV (%20)                :1.000.000,00

Fatura Toplamı          :6.000.000,00 TL olacaktır.

Örnek Uygulama2: VG İnşaat Şirketi 2015 yılında yatırım amaçlı aldığı 1.500 m² arsayı finansman açığını kapatmak amacıyla 03.03.2025 tarihinde 10.000.000,00 TL bedelle satmıştır. KDV uygulaması aşağıdaki gibi olacaktır.

Arsa Satışı :

Vergi Matrahı            :10.000.000,00

KDV (%10)                : 1.000.000,00

Fatura Toplamı          :11.000.000,00 TL olacaktır.

Konut Teslimlerinde KDV Oranı

Konut teslimlerinde KDV oranlarını belir bir takvime göre ayrıştırmak gerekir.

Yapı Ruhsatı 01.01.2023 ten önce alınanlar, Yapı Ruhsatı 01.01.2013-31.12.2016 arasında alınanlar, Yapı Ruhsatı 01.01.2017-31.03.2022 arasında alınanlar ve en son 5359 Sayılı Cumhurbaşkanı kararı ile Yapı Ruhsatı 01.04.2022 sonrasında alınanlar olmak üzere sınıflandırabiliriz.

Konut teslimlerinde KDV oranları, konutun net alanına ve ruhsat tarihine göre belirlenmektedir. Net alan hesabı, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayımlanan Planlı İmar Tip İmar Yönetmeliği'ne göre yapılmaktadır. İnşaat ruhsatlarında yalnızca brüt alan belirtilse de, KDV oranı hesaplanırken NET ALAN dikkate alınır.

Yapı ruhsatı 01.01.2013 tarihinden önce alınan konut inşaat projeleri için;

1-     150 m² nin altındaki konut teslimlerinde KDV oranı %1,

2-    150 m² nin üzerindeki konut teslimlerinde KDV oranı %20 olarak uygulanacaktır.

Yapı ruhsatı 01.01.2013-31.12.2016 tarihleri arasında alınan konut inşaat projeleri için;

1-     Büyükşehirler hariç 150 m²’ye kadar konut teslimleri için KDV oranı %1,

2-    150 m² nin üzerindeki konut teslimlerinde KDV oranı %20 olarak uygulanacaktır.

3-    Büyükşehirlerdeki 150 m²’ye kadar konut teslimleri için; 

a.     Arsa birim m² vergi değeri 500 TL sine kadar olanlar için %1,

b.     Arsa birim m² vergi değeri 500-999,99 TL si arasında olanlar için %10,

c.     Arsa birim m² vergi değeri 1.000 TL ve üzeri olanlar için %20 olarak uygulanacaktır.

Yapı ruhsatı 01.01.2017-31.03.2022 tarihleri arasında alınan konut inşaat projeleri için;

1-     Büyükşehirler hariç 150 m²’ye kadar konut teslimleri için KDV oranı %1,

2-    150 m² nin üzerindeki konut teslimlerinde KDV oranı %20 olarak uygulanacaktır.

3-    Büyükşehirlerdeki 150 m²’ye kadar konut teslimleri için; 

a.     Arsa birim m² vergi değeri 1.000 TL sine kadar olanlar için %1,

b.     Arsa birim m² vergi değeri 1.000-1.999,99 TL si arasında olanlar için %10,

c.     Arsa birim m² vergi değeri 2.000 TL ve üzeri olanlar için %20 olarak uygulanacaktır.

Yapı ruhsatı 01.04.2022 tarihinden sonra alınan konut inşaat projeleri için;

1-    Net alanı 150 m² nin altındaki konut teslimlerinde KDV oranı %10,

2-    Net alanı 150 m² nin üzerindeki konut teslimlerinde ise 150 m² ye kadar olan kısım için %10 üzerindeki m² için ise KDV oranı %20 olarak uygulanacaktır.

6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde inşa edilen konutların tesliminin KDV oranı;

1-    Net alanı 150 m² nin altında ise yapı ruhsatı tarihine bakılmaksızın %1,

2-    Net alanı 150 m² nin üstünde ise yapı ruhsatı 01.04.2022 tarihinden önce %20,

3-    150 m² nin üstünde ise yapı ruhsatı 01.04.2022 tarihinden sonra, 150 m² ye kadar olan kısım için %1 üzerindeki m² için ise KDV oranı %20 olarak uygulanacaktır.

29.01.2021 Tarih ve 3470 Sayılı Cumhurbaşkanı Karar ile 3065 Sayılı KDV Kanununun 28 inci maddesi gereğince; 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıların bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri çerçevesinde taşınmaz maliklerine ait mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanında yapılacak olan konutlara ilişkin inşaat taahhüt işleri için %1 KDV uygulanacaktır. Ancak 1,5 katını aşan kısmın 150 m² ye kadar olan kısmı % 10, 150 m² yi aşan kısmına %20 uygulanacaktır.

Örneğin Kentsel dönüşüm kapsamına 1600 m² toplam inşaat alanına 20 dairelik (Her bir bağımsız bölüm 80 m² ) sahip bir yapının yeniden yapılması durumunda toplam inşaat alanının 3200 m²  her bir bağımsız bölümün de 160 m² olduğunu varsayarsak; 80*1,5=120 m² ye kadar % 1, 120-150 m²  arası %10, 150-160 m² arası olan kısım için %20 olarak uygulanacaktır. (Örneklendirme katkısı için YMM Hidayet Yıldız’a teşekkür ederim.)

Örnek Uygulama3: VG İnşaat Şirketi 01.10.2012 yılında Yapı Ruhsatını aldığı ve 01.02.2013 tarihinde tamamladığı projedeki dairelerden 135 m² ve 165 m² olan iki adet dairesini 15.05.2025 tarihinde 135 m² - 3.000.000,00 TL; 165 m² - 4.000.000,00 TL bedellerle satmıştır. Burada her ne kadar inşaat Şubat 2013 te tamamlanmış olsa da, Yapı Ruhsatı 01.01.2013 ten önce alındığı için bu tarihten önceki KDV oranları uygulanacaktır.

Daire1 : (135 m²)

Vergi Matrahı             : 3.000.000,00

KDV (%1)                  :      30.000,00

Fatura Toplamı           : 3.030.000,00 TL olacaktır.

Daire2 : (165 m²)

Vergi Matrahı             : 4.000.000,00

KDV (%20)                :   800.000,00

Fatura Toplamı           : 4.800.000,00 TL olacaktır.

Örnek Uygulama4: VG İnşaat Şirketi 01.01.2014 yılında Yapı Ruhsatını aldığı ve 01.01.2016 tarihinde Bayburt’ta (Büyükşehir değil) tamamladığı projedeki dairelerden 140 m² ve 170 m² olan iki adet dairesini 16.06.2024 tarihinde 140 m² - 800.000 TL; 170 m²- 950.000 TL bedellerle satmıştır. KDV Uygulaması aşağıdaki gibi olacaktır.

Daire1 : (140 m²)

Vergi Matrahı             : 800.000,00

KDV (%1)                  :    8.000,00

Fatura Toplamı           : 808.000,00 TL olacaktır.

Daire2 : (170 m²)

Vergi Matrahı             :   950.000,00

KDV (%20)                :   190.000,00

Fatura Toplamı           : 1.140.000,00 TL olacaktır.

Örnek Uygulama5: VG İnşaat Şirketi 01.01.2014 yılında Yapı Ruhsatını aldığı ve 01.01.2016 tarihinde Diyarbakır’da (Büyükşehir) tamamladığı projedeki dairelerden 140 m²   ve 170 m² olan iki adet dairesini 16.06.2016 tarihinde 140 m² - 126.000 TL; 170 m²- 153.000 TL bedellerle satmıştır. (Arsa m² birim değeri 900 TL olarak alınacaktır. )KDV Uygulaması aşağıdaki gibi olacaktır.

Daire1 : (140 m²)

Vergi Matrahı             : 126.000,00

KDV (%10)                :   12.600,00

Fatura Toplamı           : 138.600,00 TL olacaktır.

Daire2 : (170 m²)

Vergi Matrahı             :   153.000,00

KDV (%20)                :     30.600,00

Fatura Toplamı           :   183.600,00 TL olacaktır.

Örnek Uygulama6: VG İnşaat Şirketi 01.02.2017 yılında Yapı Ruhsatını aldığı ve 31.03.2018 tarihinde Diyarbakır’da (Büyükşehir) tamamladığı projedeki dairelerden 140 m²   ve 170 m² olan iki adet dairesini 16.06.2019 tarihinde 140 m² - 266.000 TL; 170 m²- 323.000 TL bedellerle satmıştır. (Arsa m² birim değeri 1.900 TL olarak alınacaktır. )KDV Uygulaması aşağıdaki gibi olacaktır.

Daire1 : (140 m²)

Vergi Matrahı             : 266.000,00

KDV (%10)                :   26.600,00

Fatura Toplamı           : 292.600,00 TL olacaktır.

Daire2 : (170 m²)

Vergi Matrahı             :   323.000,00

KDV (%20)                :     64.600,00

Fatura Toplamı           :   387.600,00 TL olacaktır.

Örnek Uygulama7: VG İnşaat Şirketi 01.05.2022 yılında Yapı Ruhsatını aldığı ve 30.04.2023 tarihinde İzmir’de (Büyükşehir) tamamladığı projedeki dairelerden 140 m²   ve 170 m² olan iki adet dairesini 30.04.2024 tarihinde 140 m² - 2.000.000 TL; 170 m²- 2.550.000 TL bedellerle satmıştır. KDV Uygulaması aşağıdaki gibi olacaktır. Net alan hesabı önemlidir.

Daire1 : (140 m²)

Vergi Matrahı             : 2.000.000,00

KDV (%10)                :   200.000,00

Fatura Toplamı           : 2.200.000,00 TL olacaktır.

Daire2 : (170 m²) (kademeli KDV uygulanacaktır.) 2.550.000/170=15.000 birim m²

Vergi Matrahı (150 m²’ye kadar %10)          : 2.250.000,00

KDV (%10)  (150 m²’ye kadar %10)            :    225.000,00

Vergi Matrahı (150 m²’yi aşan %20)            :    300.000,00

KDV (%20)  (150 m²’ye kadar %20)            :      60.000,00

Fatura Toplamı                                              : 2.835.000,00 TL olacaktır.

Örnek Uygulama8: VG İnşaat Şirketi 01.05.2022 yılında Yapı Ruhsatını aldığı ve 30.04.2023 tarihinde İzmir’de (Büyükşehir) 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında tamamladığı projedeki dairelerden 140 m²   ve 170 m² olan iki adet dairesini 30.04.2024 tarihinde 140 m² - 2.000.000 TL; 170 m²- 2.550.000 TL bedellerle satmıştır. KDV Uygulaması aşağıdaki gibi olacaktır. Net alan hesabı önemlidir.

Daire1 : (140 m²)

Vergi Matrahı             : 2.000.000,00

KDV (%1)                  :      20.000,00

Fatura Toplamı           : 2.020.000,00 TL olacaktır.

Daire2 : (170 m²) (kademeli KDV uygulanacaktır.) 2.550.000/170=15.000 birim m²

Vergi Matrahı (150 m²’ye kadar %1)            : 2.250.000,00

KDV (%1)  (150 m²’ye kadar %1)                :      22.500,00

Vergi Matrahı (150 m²’yi aşan %20)            :    300.000,00

KDV (%20)  (150 m²’ye kadar %20)            :      60.000,00

Fatura Toplamı                                              : 2.632.500,00 TL olacaktır.

Muhasebe kayıtları benzer nitelikte olacağından Örnek Uygulama8 için muhasebe kayıtları aşağıdaki gibi olacaktır.

Sonuç ve Değerlendirme

İnşaat sektöründe faaliyet gösteren ve indirimli orana tabi konut üretimi yapan firmalar için, indirim yolu ile giderilemeyen Katma Değer Vergisinin iade yolu ile süresinde alınması ciddi önem arz etmektedir. Doğru ve zamanında yapılan işlemler konut üretimi yapan işletmeler açısından doğru maliyetleme ve doğru finans yönetimine imkan sağlayacaktır. Faydalı olması temennisiyle tüm okurlara teşekkür ederim.